우리 집 등기부등본 셀프 점검 5가지 포인트

공인중개사도 놀라는 세입자의 5분 등기부등본 셀프 판독법

부동산 계약 시 중개사가 "융자 조금 있지만 집주인이 탄탄해서 문제없다"고 안심시키는 말을 그대로 믿고 도장을 찍었다가 깡통전세에 걸려 피눈물을 흘리는 피해자가 부지기수입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)은 인터넷등기소에서 단돈 700원이면 누구나 1분 만에 열람할 수 있는 법적 공문서입니다.

어려운 법률 용어에 겁먹지 않고, 내 보증금의 안전 여부를 즉시 판별할 수 있는 등기부등본 5대 핵심 체크 포인트를 정리해 드립니다.

1. 표제부(건물의 표시): 동·호수 주소 일치 검증

다세대주택(빌라)이나 집합건물에서 가장 잦은 실수가 바로 '공부상 호수'와 '실제 현관문 호수'의 불일치입니다.

• 현관문에 201호라고 적혀 있어도 건축물대장과 등기부등본상에는 B01호로 기재된 경우가 있습니다.
• 이 경우 등기부등본 표제부의 정확한 주소로 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아 경매 시 보증금을 한 푼도 못 건집니다.

2. 갑구(소유권에 관한 사항): 진짜 소유자 판별

갑구에서는 현재 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리를 확인하여 신분증과 대조해야 합니다. 또한 다음과 같은 단어가 하나라도 적혀 있다면 즉시 계약을 중단하십시오.

• 가압류·압류: 집주인의 채무로 인해 법원에서 재산을 동결한 상태입니다.
• 경매개시결정: 이미 빚을 갚지 못해 법원 경매 절차에 돌입한 물건입니다.
• 가처분·가등기: 소유권을 둘러싼 법적 다툼이 진행 중인 상태입니다.

3. 을구(소유권 이외의 권리): 채권최고액과 안전 마진

을구에 적힌 '근저당권설정'은 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.

• 등기부에 적힌 '채권최고액'은 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다.
• 깡통전세 안전성 계산 공식:
  (선순위 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 해당 주택의 최근 매매 실거래가 ≤ 70%
• 이 비율이 70~80%를 넘어가면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 떼일 위험이 극도로 높아집니다.

4. 가장 주의해야 할 '신탁등기'

갑구에 소유자가 'OO자산신탁'으로 등기되어 있는 신탁 주택은 집주인(위탁자)에게 임대 권한이 없습니다. 반드시 신탁회사의 '사전 임대차 계약 동의서' 원본과 신탁원부를 확인해야 하며, 이를 누락하고 집주인 개인과 맺은 계약은 무효가 됩니다.

5. 출력 시각 확인

등기부등본 맨 아랫줄에 출력된 '발행 일시(연월일 시·분·초)'를 반드시 확인하십시오. 며칠 전 뽑아둔 오래된 등본은 의미가 없으며, 계약 당일과 잔금 당일 오전에 새로 열람한 실시간 등본이어야 합니다.

최종 업데이트: 2026-06-23 | 감수: 하우징허브 부동산권리분석팀