전세 만기 후 보증금 묶인 채 이사하는 법: 임차권등기명령 활용

집주인이 보증금을 안 줄 때, 짐 빼기 전 반드시 해야 할 일

"다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"며 만기일이 지나도 보증금 반환을 미루는 집주인 때문에 피가 마르는 세입자분들이 많습니다. 새집 잔금 날짜는 다가오는데 기존 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 짐을 빼고 전입신고를 옮기면 기존 집의 '대항력과 우선변제권'이 즉시 소멸되어 영영 돈을 떼일 수 있습니다.

이 절체절명의 위기에서 세입자의 보증금 순위를 법적으로 묶어두고 안전하게 이사 갈 수 있게 해주는 유일한 무기가 바로 '임차권등기명령'입니다.

1. 임차권등기명령이란?

주택임대차보호법 제3조의3에 규정된 제도로, 임차인이 법원의 명령을 받아 해당 주택 등기부등본 '을구'에 "이 세입자에게 돌려줄 보증금 OO원이 남아있다"는 사실을 공식 기재하는 제도입니다.

등기부에 임차권등기가 기입되면 세입자가 다른 곳으로 주소지를 옮기고 짐을 완전히 빼더라도, 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권 효력이 그대로 유지됩니다. 또한 다음 세입자에게도 이 집이 보증금 미반환 사고 주택이라는 경고가 되므로 집주인에게 엄청난 심리적·금융적 압박이 됩니다.

2. 신청 요건과 사전 증거 확보

• 요건 1: 임대차 계약 기간이 만료되었거나 적법하게 해지되었을 것 (계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사 통보 필수)
• 요건 2: 보증금의 전액 또는 일부를 돌려받지 못했을 것
• 필수 증거: 계약 해지 통보 문자/카카오톡(임대인의 확인 답변 포함) 캡처본 또는 우체국 내용증명 도달 확인서

3. 대법원 전자소송 나홀로 신청 절차

변호사나 법무사를 쓰지 않아도 대한민국 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr) 사이트에서 본인이 직접 신청할 수 있으며, 비용도 3만~5만 원 수준으로 매우 저렴합니다.

1. 1단계: 전자소송 로그인 후 [서류제출] > [민사서류] > [주택임차권등기명령신청서] 선택
2. 2단계: 당사자 기본 정보 입력 (신청인: 본인, 피신청인: 등기부등본상 집주인)
3. 3단계: 신청 취지 및 신청 이유 작성 (계약일, 보증금액, 점유일, 전입신고일, 확정일자 부여일, 만료일 기재)
4. 4단계: 첨부 서류 제출 (임대차계약서 사본, 주민등록초본(주소변동포함), 등기부등본, 계약해지 증빙 자료, 부동산 도면)

4. 가장 치명적인 실수: '등기 완료' 확인 전 절대 전출 금지!

많은 세입자가 법원에 서류를 접수했거나 '결정 정본'을 받자마자 바로 주민센터에 가서 새집으로 전입신고를 해버리는 실수를 범합니다.

법원의 결정이 내려진 뒤 등기소에서 해당 건물의 등기부등본에 실제로 '주택임차권'이라는 글자가 찍히기까지는 보통 1~2주일의 시간이 소요됩니다. 반드시 대법원 인터넷등기소에서 등본을 열람하여 을구에 내 이름과 보증금이 등재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 전출신고를 하셔야 합니다.

5. 신청 비용 집주인 청구

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청에 소요된 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료 일체는 임대인에게 전액 청구할 수 있습니다. 영수증을 챙겨두었다가 보증금 반환 정산 시 함께 청구하십시오.

최종 업데이트: 2026-06-19 | 감수: 하우징허브 법률실무팀