토지거래허가구역 실거주 유예 확대 완벽 정리: 5월 13일 입법예고, 무주택자가 알아야 할 모든 것

토지거래허가구역 실거주 유예 확대, 핵심 정리

요약: 국토교통부는 2026년 5월 12일 정부서울청사에서 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 대상을 '세입자 있는 모든 주택'으로 확대한다고 발표했습니다. 기존에는 일부 다주택자 매도 물건에만 적용되던 예외를 비거주 1주택자 보유 주택까지 넓힌 조치이며, 5월 13일 입법예고를 거쳐 이달 말부터 신청이 가능해질 전망입니다. 무주택자에 한해 2026년 12월 31일까지 한시 적용됩니다.

1. 토지거래허가구역과 실거주 의무의 기본 구조

토지거래허가구역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 투기 우려 지역으로 지정된 곳으로, 일정 면적 이상의 주택을 매수하려면 사전에 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 서울 강남·서초·송파·용산 등이 대표적이며, 시장 상황에 따라 추가 지정·해제됩니다.

현행 제도상 토허구역에서 주택을 매수하면 허가 이후 4개월 이내에 입주하고, 이후 2년간 실거주해야 하는 의무가 부과됩니다. 그러나 매수하려는 주택에 기존 세입자의 임대차 계약이 남아 있는 경우 즉시 입주가 사실상 불가능해, 매매 거래가 위축되는 부작용이 발생해 왔습니다. 이번 조치는 그 의무 시점을 임대차 계약 종료일까지 미뤄주는 것입니다.

2. 5월 12일 발표의 핵심: 무엇이 어떻게 바뀌었나

이전에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 다주택자 주택담보대출 만기 연장 제한에 따른 보완 조치로, 일부 다주택자가 매도한 임대 중 주택에 한해서만 실거주 의무 유예가 적용됐습니다. 이로 인해 비거주 1주택자가 매도한 주택은 동일한 임대차 상태임에도 유예 혜택을 받지 못하는 형평성 문제가 제기됐습니다.

이번 발표로 발표일(5월 12일) 기준 임대차 계약이 체결된 토허구역 내 모든 주택으로 유예 대상이 확대됐습니다. 다주택자 매물과 비거주 1주택자 매물을 가리지 않고 동일한 유예 혜택이 적용됩니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 "매도자 간 형평성 문제를 해소하고, 세입자가 있어 매도를 고민하던 이들의 시장 참여를 이끌어낼 것"이라고 밝혔습니다.

3. 매수자 자격 요건: 발표일 기준 무주택 유지 의무

유예 혜택을 받으려는 매수자는 발표일인 2026년 5월 12일부터 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다. 정부가 이번 조치를 갈아타기 수요가 아닌 무주택 실수요자에게만 열어두기 위한 핵심 장치입니다.

주의할 점은, 5월 12일 이후에 기존 보유 주택을 매도해 무주택자가 된 경우에는 유예 혜택을 받을 수 없다는 것입니다. 발표 시점에 이미 주택을 보유하고 있던 사람은 이번 조치의 대상이 아니라는 의미이며, 갈아타기 목적의 편법 거래를 차단하기 위한 조치입니다. 부부 중 한 명이라도 발표일 이후 주택을 보유한 적이 있다면 합산 심사에서 대상에서 제외됩니다.

4. 적용 대상 주택: 임대차 계약이 체결된 상태 기준

유예 적용 대상은 발표일인 2026년 5월 12일 현재 임대차 계약이 체결되어 있거나 전세권이 설정된 토허구역 내 주택입니다. 발표일 이후 새롭게 임대차 계약을 체결한 주택은 대상이 아닙니다. 즉, 새로 전세를 끼고 집을 사는 행위는 허용되지 않으며, 정부는 이를 "신규 갭투자가 아니다"라고 거듭 강조했습니다.

유예 기간은 현재 체결된 임대차 계약의 최초 종료일까지입니다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 매수자는 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주해야 하며, 입주 후 2년간 실거주 의무는 그대로 적용됩니다. 이를 위반할 경우 토지거래허가 취소 및 이행강제금 등 불이익이 부과됩니다.

5. 신청 절차와 일정: 5월 13일 입법예고 후 이달 말 시행

관련 근거인 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 시행령 개정안은 2026년 5월 13일 입법예고되었으며, 이달 중 공포·시행될 예정입니다. 이르면 5월 말부터 본격적인 신청과 허가가 가능합니다.

혜택을 받으려면 2026년 12월 31일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 하며, 허가 이후 4개월 이내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 매수자가 무주택 상태인지, 대상 주택이 임대차 계약 중인지 등은 신청 시점에 엄격히 확인됩니다. 매수 계획이 있다면 발표일 이후 본인의 주택 보유 상태 변동을 만들지 않는 것이 중요합니다.

6. 갭투자와의 차이: 정부가 강조한 차단 장치

일각에서 제기된 '사실상 갭투자 허용 아니냐'는 우려에 대해 국토부는 명확히 선을 그었습니다. 국토부 관계자는 "현재 임대 중인 주택에 한해 입주 시점만 미뤄주는 것일 뿐, 임대차 종료 후에는 반드시 2년간 실거주해야 하는 의무가 유지되므로 신규 갭투자와는 성격이 다르다"고 설명했습니다.

구체적으로 보면 ① 발표일 이후 새로 임대차 계약을 체결한 주택은 대상이 아니고 ② 매수자는 발표일부터 계속 무주택 상태여야 하며 ③ 유예 종료 후 2년 실거주 의무가 그대로 적용되고 ④ 위반 시 이행강제금이 부과됩니다. 또한 실거주 의무 유예 시 주택담보대출 이용 시 적용되던 전입신고 의무 역시 면제되지만, 다주택자 매도 물건의 경우 5월 10일부터 재시행된 양도세 중과 부담은 그대로 유지됩니다.

7. 무주택 실거주 희망자 체크리스트와 주의사항

이번 조치를 활용하려는 무주택 실수요자는 다음 사항을 반드시 점검해야 합니다.

• ① 매수하려는 주택이 토허구역 내 위치하며, 2026년 5월 12일 기준 임대차 계약이 체결되어 있는가
• ② 본인과 배우자 모두 2026년 5월 12일부터 현재까지 계속 무주택 상태를 유지했는가
• ③ 2026년 12월 31일 이전에 관할 지자체에 허가 신청이 가능한가
• ④ 허가 후 4개월 이내에 소유권 이전 등기를 마칠 자금 계획이 있는가
• ⑤ 임대차 종료 후 2년간 실거주가 확실히 가능한 본인 상황인가

또한 매매 계약 시점에 임차인이 잔금일 이전 퇴거하면 '세입자 있는 주택' 요건이 깨질 수 있으므로, 특약으로 "잔금일까지 임차인 거주 유지"를 명시하는 것이 안전합니다. 매매가 대비 전세가율이 70% 이상인 매물은 향후 역전세 위험이 있으므로 자금 계획을 보수적으로 잡아야 합니다. 자세한 사항은 국토교통부 공식 자료와 관할 지자체 토지관리과에서 확인하시기 바랍니다.

※ 본 글은 2026년 5월 12일 국토교통부 발표 기준 정보이며, 시행령 개정 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.

최종 업데이트: 2026-05-13